Direkt an der Kölner Stadtgrenze
Immobilienmakler
in Frechen.
Wer in Frechen verkauft, verkauft in der Östlich-der-Ville-Kommune mit dem höchsten gebietstypischen Bodenrichtwert (710 €/m² gute Lage, GMB Rhein-Erft 2026). Diese Lage hat ihren Preis — Köln-Nähe, KVB-Stadtbahn, S-Bahn-Anschluss in Königsdorf — und sie hat ihre Logik. Eine Bewertung, die diese Logik kennt, ist die Grundlage jeder belastbaren Marktwerteinschätzung.
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Inhabergeführt
Frechen · Köln-Grenzlage
Ihr Markt
Frechen · östlich der Ville
Der Immobilienmarkt
in Frechen.
Frechen profitiert von seiner Lage direkt an der Kölner Stadtgrenze. Für Käufer, die Köln-Nähe suchen, aber Kölner Innenstadtpreise scheuen, ist Frechen eine attraktive Alternative.
Wir kennen Frechen-Innenstadt, Königsdorf und Bachem aus täglicher Praxis – mit Blick auf Lagezuschläge, Käuferprofile und realistische Vermarktungszeiträume.
Frechen hat den höchsten
Bodenrichtwert in guter Lage
östlich der Ville.
Mit 710 €/m² in guter Lage liegt Frechen im Stadtvergleich östlich der Ville vor Hürth (660 €/m²), Pulheim (650 €/m²), Brühl (630 €/m²) und Wesseling (430 €/m²). Alle Werte aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis.
Die Aussage zur Spitzenposition gilt für den stadtweiten Bodenrichtwert. In einzelnen Top-Adressen erreicht der ETW-Markt zusätzlich 5.600–6.100 €/m² Wfl — Königsdorf als bevorzugter Wohn-Ortsteil und die Frechener Innenstadt rund um die Alte Straße haben jeweils eigene Cluster.
Geschosswohnungsbau: 690 €/m² (gute Lage), 540 €/m² (mittlere), 410 €/m² (einfache). Gewerbe: 200 €/m² / 95 €/m². Werte sind Stadtaggregate – ortsteilfeine Bodenrichtwertzonen liegen im offiziellen BORIS NRW vor.
Frechen ist im Stadtaggregat die preisstärkste Kommune östlich der Ville – getragen vor allem durch die Köln-Nähe und die KVB-Anbindung. Die ETW-Cluster der Königsdorfer und Innenstadt-Toplagen erreichen 2025 Wohnflächen-Preise zwischen rund 5.600 und 6.100 €/m².
Gleichzeitig zeigt die Preisstaffel: Zwischen guter und einfacher Lage liegt im Bodenrichtwert ein Unterschied von knapp 90 %. Eine pauschale „Frechen-Mittelwert"-Bewertung verfehlt den tatsächlichen Marktwert oft deutlich. Eine belastbare Einschätzung braucht die konkrete Bodenrichtwertzone Ihrer Adresse, nicht den Stadtdurchschnitt.Eigene Auswertung der Differenz auf Basis GMB Rhein-Erft 2026, Sektion 4.3 (710 €/m² gute Lage / 380 €/m² einfache Lage individueller Wohnungsbau).
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 für den Rhein-Erft-Kreis, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis, Berichtszeitraum 01.01.2025 – 31.12.2025 (gars.nrw/rhein-erft-kreis) · Lizenz dl-de/zero-2-0. Alle Werte sind Durchschnitts- und Orientierungswerte und ersetzen keine individuelle Objektbewertung.
Diese Werte zeigen das aktuelle Marktniveau. Was Ihre Immobilie konkret wert ist, hängt von Lage, Zustand und Ausstattung ab.
Marktwerteinschätzung anfordern →Frechen kennen wir
von innen.
Frechen-Innenstadt
Mit rund 23.900 Einwohnern der größte Ortsteil. Direkter KVB-Anschluss nach Köln (Linie 7). Etablierter Wohn- und Geschäftsbereich mit aktiver Nachfrage und solidem Bestand.
Königsdorf
Rund 11.870 Einwohner. Direkt an der Kölner Stadtgrenze, S-Bahn-Anschluss (Linie 12). Sehr begehrt bei Familien und Köln-Pendlern. ETW-Toplagen erreichen Wohnflächen-Preise um 5.600–6.200 €/m².
Bachem
Etwa 5.350 Einwohner, südlich des Zentrums. Ruhige Wohnlage, Eigenheime mit Garten – gutes Verhältnis aus Ruhe und Erreichbarkeit nach Köln und Hürth.
Habbelrath
Knapp 3.700 Einwohner, am westlichen Stadtrand. Bodenrichtwert in einfacher Lage – attraktive Einstiegsobjekte für Käufer mit kleinerem Budget.
Buschbell
Etwa 3.050 Einwohner. Mittlere Bodenrichtwertlage, gemischter Bestand aus älteren Eigenheimen und neueren Reihenhauszeilen. Stabiler Markt, faire Einstiegspreise.
Grube Carl
Rund 2.100 Einwohner. Dörflich geprägter Ortsteil, einfache Lage im Bodenrichtwertgefüge. Beliebt bei Käufern, die Abstand zum Stadtzentrum suchen.
Einwohnerzahlen: Stadt Frechen, Stand laut Grundstücksmarktbericht Rhein-Erft-Kreis 2026 (S. 92).
Was wir für Sie
in Frechen tun.
Marktwerteinschätzung
Belastbare Einschätzung nach ImmoWertV – mit Blick auf die konkrete Bodenrichtwertzone Ihrer Adresse, vergleichbare Verkäufe in der Umgebung und die Lage-Differenzen innerhalb Frechens. Kostenlos, unverbindlich.
Verkaufsbegleitung
Vermarktungskonzept, Käuferansprache, Besichtigungen, Vertragsverhandlung. Wir aktivieren das Käufernetzwerk aus dem Rhein-Erft-Kreis und Köln – inklusive Pendler, die gezielt nach Frechen-Königsdorf oder Innenstadt-Lagen suchen.
Erbfall & Trennung
Begleitung in Lebenslagen, in denen ein Verkauf nicht „nur" ein Verkauf ist. Wir nehmen uns Zeit, die Situation zu verstehen, bevor wir über Strategie sprechen – mit Diskretion und Verständnis für familiäre Dynamik.
Käuferberatung
Sie suchen in Frechen oder Königsdorf? Wir kennen den Markt, die Lagezuschläge und die typischen Fallen – und sprechen ehrlich über Preise, die zur Realität passen, nicht zum Wunschdenken.
Investment & Renditeobjekte
Mehrfamilienhäuser, ETW-Pakete, gewerbliche Einheiten – mit Kennzahlen-Blick auf Liegenschaftszins, Roh- und Nettoertrag und der Frage, was unter den Frechener Marktbedingungen tragfähig ist.
Lebensabend-Übergang
Hausverkauf im Übergang in eine kleinere Wohnung oder ins Pflegeheim. Wir begleiten den gesamten Prozess – behutsam, mit Respekt für das, was das Haus über Jahrzehnte bedeutet hat.
Immobilien sind Vertrauenssache.
Wir nehmen das ernst.
Spennemann Immobilien ist inhabergeführt. Jedes Mandat hat einen festen Ansprechpartner, der Ihr Objekt kennt, Ihren Markt kennt und Ihre Situation versteht.
Frechen ist kein neues Marktgebiet für uns – aus unserem Pulheimer Netzwerk suchen viele Interessenten genau diese Köln-Nähe bei vertretbaren Preisen. Diese Käuferseite kennen wir aus der laufenden Vermarktung.
Ihr Makler in Frechen –
persönlich & direkt.
Inhabergeführt mit festem Ansprechpartner – Sie erhalten eine persönliche Rückmeldung.
Jan Spennemann
Inhaber · Spennemann Immobilien GmbH · §34c GewO
„Frechen ist für viele Käufer der Kompromiss, der wirklich funktioniert: Köln-Nähe ohne Innenstadtpreise. Das macht den Markt lebendig – und genau deshalb braucht eine Bewertung hier den Blick auf die konkrete Lage, nicht auf den Stadtdurchschnitt."
Was Verkäufer in Frechen
uns am häufigsten fragen.
Im Stadtaggregat liegt der Bodenrichtwert für gute Lagen bei 710 €/m². Bei den tatsächlichen Wohnflächen-Preisen 2025 (ETW-Verkäufe) zeigen sich die Innenstadt-Toplagen rund um die Alte Straße mit etwa 6.077 €/m² etwas über den Königsdorfer Toplagen rund um die Aachener Straße mit etwa 5.634 €/m². Die Differenz pro Adresse hängt von Baujahr, Zustand und Mikrolage ab – pauschale Aussagen sind hier riskant. Ausführlicher zum Königsdorfer Markt: Detailseite Frechen-Königsdorf.
2025 wurden im Rhein-Erft-Kreis-Marktbericht 136 EFH/ZFH-Verträge für Frechen registriert – ein nachfragestarker Markt. Tatsächliche Vermarktungszeiträume hängen aber stark von Preisansatz, Zustand und Vermarktungsstrategie ab. Wer zum richtigen Preis startet, verkauft typischerweise schnell. Wer zu hoch startet, bleibt am Markt hängen und muss nachsteuern – mit Wertverlust.
Die Marktwerteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten, gibt Ihnen aber eine belastbare Einschätzung, in welchem Preisrahmen Ihre Immobilie realistisch vermarktbar ist – inkl. Blick auf die konkrete Bodenrichtwertzone und vergleichbare Verkäufe in der Umgebung.
Frechen liegt rund 15 Autominuten von unserem Pulheimer Standort. Wir arbeiten regelmäßig in Frechen, kennen die Ortsteile, die Lagezuschläge und die typischen Käuferprofile. Für Mandate in Frechen sind wir vor Ort – Besichtigungen, Beratungstermine und Übergaben finden bei Ihnen statt, nicht in unserem Büro.
Beim ersten Termin hören wir zu. Wir schauen uns das Objekt an, stellen Fragen zur Situation, sehen uns Lage, Zustand und Besonderheiten an. Wenn Sie wollen, geben wir noch im Termin eine erste Einschätzung. Eine ausführliche schriftliche Marktwerteinschätzung folgt innerhalb weniger Tage – ohne Verkaufsdruck.
Dann ist genau jetzt der richtige Zeitpunkt für ein Gespräch. Wir helfen ohne Verkaufsdruck dabei, die Optionen zu sortieren – auch wenn das Ergebnis am Ende heißt: Verkaufen ist gerade nicht der richtige Schritt. Eine fundierte Einschätzung ist auch dann wertvoll.
Erbfall, Trennung, Lebensabend?
Eine Immobilie, mehrere Eigentümer — diese Konstellation begleiten wir mit Bewertung und Beratung. Sprechen Sie uns direkt an. Wir hören zu und schlagen dann den passenden Weg vor.
Telefon · 0173 244 7014 E-Mail · js@spennemann-immobilien.de
Erster Schritt:
Eine ehrliche Einschätzung.
Kein Verkaufsgespräch beim ersten Kontakt. Wir hören zu, schauen uns die Situation an und sagen Ihnen ehrlich, was sinnvoll ist – auch wenn das bedeutet, dass ein Verkauf gerade nicht der richtige Schritt ist.